景茂講堂：黎光成作成都房地產《居住的理想》專題演講

5月18日，一場別開生面的專題培訓在雙流星宸國際酒店舉行，景茂智庫專家、四川省對外文化交流中心特聘研究員、四川省政協書畫研究會書法專委會主任、原成都市房地產中心主任黎光成，就當前成都房地產市場走勢及相關政策解讀作《居住的理想》專題演講。董事長熊正寬率景茂集團中高層干部及員工300余人參加培訓會。

黎光成擔任過多年的房地產交易中心主任，見證成都市的房地產市場的興起與發展，是很多影響四川的重大事件的直接操盤手，在成都房地產屆享有盛譽，江湖稱“黎叔”。

演講分三個部分：1、成都房地產的現狀；2、關于成都房地產的一些困局；3、對成都房地產未來的一些預測。

演講融思想性、實踐性、趣味性于一體，既讓人腦洞大開，又妙趣橫生；既有前瞻展望，又有經驗回顧，還有濃濃的文藝色彩，演講全程無“尿點”，讓景茂員工都叫好，大呼過癮，甚至有員工說黎光成的演講是“點亮暗夜的明燈”。

黎光成說，每個中國人的心中，都有自己居住的理想。 孟子說，有恒產者有恒心。這句話跟管子的“衣食足然后知禮儀”一樣， 反映了普遍的人性追求。他認為“恒產”不單是穩定的資產，還應該是讓人們“安居樂業”的一種生活態，“安居”是“樂業”的前提。所以，今天 中國人把購房置業當作一等一的大事，就是追求“恒產”的體現，這也是多年來 中國房地產蓬勃發展欣欣向榮的根本原因。
縱觀全球，只有中國的房地產長久不衰的發展了20多年，很多年輕人集全家之力也要購買房子，所以有“6 個錢包”之說。有人說，國外的年輕人，像日本、歐美，基本不買房，都是租房子住，除了工作就是旅行，說中國年輕人的心態有問題。其實，這與國情實際是分不開的，比如美國，沒有戶籍的羈絆，就業和社會保障不受影響，當然沒必要太早買一處房子，反而把自己囿于此地。中國呢，房子跟戶口、社保、就業、小孩讀書等等都有關系，反而是越早買越受益。
大家都知道任志強，原來叫他“任大炮”，說他不負責任的亂發言，到處說房子要漲，說了十幾年，而多年來也總有一部分專家“看衰”房地產，說中國房地產 泡沫太大了，遲早要破裂。結果呢，“信志強住洋房，信專家住牛棚”。 所以，房子也是我們中國人資產最重要的保值和增值的部分，也有其金融的屬性。 

更有人說，中國的房地產不是市場經濟，是政策市，是按政府意志把控的市場。這種說法也有失偏頗。房子有金融屬性，具備保值和增值的功能，所以，就有一部分人，他們手里有大把的現金，開始了投機性的“炒房”，把自己城市的房價炒高了還不滿足，還組團到別的城市去炒。黎光成回憶，當年與“溫州炒房團”的較量，斗智斗勇斗謀，如懸疑劇跌宕起伏，驚險刺激。
他說，在政府堅持“房住不炒”的政策指引下，讓房子回到其根本的“居住”屬性的理念下，應該說有效地扼制了市場的一些無序發展。成都近年來沒有出現大跌大漲的情況，老百姓有條件的也能夠買得上房。近年來成都出臺了的各種限購、限售、限貸、社保戶籍等政策，算是全國調控最嚴歷的城市之一。的確像土地市場、開發商、改善購房需求等都受到了一些影響，但總體還是保持良性發展的勢頭。同時，各種政策也會根據市場的實際有更新的需求，并不是一成不變的。

黎光成說，我一直對成都的房地產發展持有樂觀積極的態度。相信景茂集團的同仁們，和我一樣對成都房市充滿信心。

關于成都房地產的發展現狀和在全國的角色，黎光成用了7個關鍵詞：1、“新一線”榜首城市；2、國家級中心城市；3、成渝城市群中心城市；4、最佳旅游目的地城市；5、領館數量第三城；6、汽車保有量第二名；7、2025 世運會舉辦城市。

黎光成介紹，2018 年，成都市實現地區生產總值 15342.77 億元，按可比價格計算，比上年增長 8.0%，排名全國第八。
同時，成都城市吸附力非常強，2018 年成都市常住人口達 1633 萬人，較上年增長近 29 萬人。其中， 城鎮常住人口為 1194.05 萬，常住人口城鎮化率為 73.12%；戶籍人口達 1476.05 萬人，戶籍人口城鎮化率為 60.94%。 2017 年 7 月，“成都人才新政 12 條”正式發布，包括給予高層次人才創新創業扶持、鼓勵青年人才來蓉落戶、保障人才住房等 12 條政策。這一新政的推出，迅速吸引了大量“蓉漂”落戶。
這些都說明，成都房地產比全國絕大多數城市更有希望與潛力。 

就景茂員工最為關心的成都房地產市場的發展現狀，黎光成做了詳盡說明。他用了一個詞“大手筆”，即大手筆的城市規劃：
成都“ 東進、南拓、西控、北改、中優 ”的城市發展戰略；
由“兩山夾一城”變為“一山聯兩翼”。“兩山夾一城”：龍門山、龍泉山夾成都城市。“一山聯兩翼”：龍泉山聯接成都主城和東部新城。
黎光成分析了成都房地產市場現狀： 2018 年，主城區由于土地有限，購房壓力過大，需求迅速外溢，在一段時間內外圈層商品住宅供需上升至高位。但在“史上最嚴限購”5.15 新政后，投資性需求被遏制，剛需、剛改成為購房主力軍， 外溢部分的需求明顯銳減，外圈層成交急速回落。2019 年第一季度 3.15 公積金新政實施，進一步完善了調控政策。短期來看，在不斷加碼的調控下，外圈層去化壓力將持續上行，主城區價值凸顯。長期來看，受益于城市人才引進政策及產業體系的完善，未來住宅需求量依舊可觀。

受調控政策影響，2018 年成都房地產投資從 2016、2017 的歷史高位回落，投資額首次下降。一圈層由于可開發的城市空間稀缺和政府的控制，銷售面積快速壓縮，2018 年比 2017 年下降了一半不止。而二圈層，象郫都區、雙流等區域上漲明顯。三圈層，像青白江、崇州、彭州等區域，由于不受限購政策的影響，也是上漲明顯，但這種趨勢不會長久。

關于商品房成交價格，黎光成說，價高的區域限購或無房可買，成交集中在二三圈層，房價均價怎么不會下來，這也是我們政府卓有成效的調控手段之一。
關于中簽率，黎光成說，幾千人上萬人搶一兩百套房子的盛況大家還應該記憶猶新，限價導致的新房二手房巨大的剪刀差讓所有的人瘋狂。最近，這種情況不再出現了，中簽率大大提高。當然，新房與二手房之間的價格也相當接近了。

2018 年，成都樓市經歷了一些震蕩，政策變了，購房者變了，上半年還擠破腦袋想“上車”，下半年變成拿著首付再等等，堅決不浪費手中的房票。他對于購房者的忠告是：在現階段的市場里，買房的價值觀更為重要，真正有價值、符合你居住需求的樓盤，無論周期如何調整，受影響都將有限。對于每一個購房者來說，自然要看到變化，但更應該回歸不變。

黎光成說一句頗具哲理的話：“最好的時間，永遠都是當下。 ”

在演講的第二部分中，針對景茂集團對成都房地產市場的一些困惑，他也談到個人的一些擔憂，從三個層面加以闡釋：
1、經濟環境的因素（經濟下行的壓力）；2、市場環境的因素（城市發展的支撐）；3、政策環境的因素（趨嚴還是趨寬的選擇）。
經濟環境主要是經濟下行壓力加大。最近的事件是中美貿易談判破裂，外貿加工企業的產業轉移；外資撤離中國等，政府工作報告下調 GDP 增長預期；“穩就業”是“六穩”工作的首位等等。
黎光成說，這讓我想起消費市場上的兩極分化，一頭是世界最大的奢侈品消費市場；一頭是支撐了“拼多多”的消費降級市場。而這種兩頭分化現象，在 2019 年或將非常明顯。 

關于市場環境，黎光成認為成都房地產區域分化嚴重，過去，我們會發現，青羊區的房價并不比溫江貴；東二環的清水房價也跟龍泉驛區差不了多少。以上種種，都是不正常、不合理、不可持續的。
城市區域分化明顯。比如：五城區的住宅：供應少，需求大，一房難求，量價齊升；
高新區的住宅：供應少，需求大，一房難求，量價齊升；
天府新區核心區的住宅：供應大，需求大，如果跨區限購放開，則供需兩旺，量價平衡或略有上升；如果不放開，則供過于求，但也能做到價格平穩。三圈層的住宅：市場瘋狂期水漲船高，導致部分熱點區域價格虛高，
對普通購房者而言，應該盡量選擇在五城區、高新區、 天府新區核心區、二圈層近郊有地鐵站點的板塊，根據自身的實際情況出手買房；而盡量不要選擇二圈層中的遠郊板塊、三圈層和環蓉區域買房。
同時，除了區域的分化外，產品也將呈現分化態勢。
過去的 3-4 年，稍微有購買力的人群基本已經上車，所以真正還有強烈買房需求的將是極致的首套剛需購房者，他們的首付款大多只有 30-50 萬，能夠接受的總價基本在 100 萬－150 萬之間。而這種剛需產品，市場上并不多見，在改善當道的行情下，2019 年，低總價的剛需產品，尤其是極致剛需產品，將會成為爆款。
剩下的，就是改善型產品。如果是普通改善產品，面積段集中在120-160 平之間，沒有太多亮點的話，2019 年市場上將會大量充斥這種產品，同質化競爭會比較嚴重，而對此類購房者的爭奪將變得激烈。
關于政策環境的因素，到底是趨嚴還是趨寬的問題，黎光成認為； 成都屬于“未漲先限”的城市。成都早期的調控政策有所保留，目的就是不希望一壓就死。他認為，經歷了 9.30、3.23、4.12 等多輪新政，直到 2018 年的 5.15 新政出了大招，才把市場的虛火給按了下來。
但是，出臺 5.15 新政的時候，沒有對早期的政策進行對沖，而是采用了疊加，使得成都的政策嚴上加嚴，這也有不合理的地方。 

演講的第三部分，黎光成著重談到他對未來成都房地產市場的預期。他認為， 2019 年我國仍將堅持穩中求進的工作總基調，實施 積極的財政政策和穩健的貨幣政策，堅持新發展理念，推動高質量發展，以供給側結構性改革為主線，加大改革開放力度，做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作，確保經濟平穩運行。

對于房地產市場，在調控效果差異明顯、樓市走勢出現分化的情況下，既要堅持樓市調控的大方向不動搖，保持政策的連續性和穩定性，又要根據宏觀經濟和房地產市場主要矛盾的新變化、新特點， 適時適機對部分政策措施進行微調。政策微調的目的是為了保持房 地產市場的相對平穩發展，避免市場波動過大，“房住不炒”和“租購并舉”的基本基調不會改變，抑制投機、穩定房價的政策初心也不會動搖。例如，在上一輪房地產調控中，為了抑制房價過快上漲，限購、限貸政策不斷升級，不可避免對部分改善型購房群體造成影響，后期對此可能會有所調整，保障居民的合理住房消費。

在住建部門指出了 “穩地價、穩房價、穩預期”的 2019 年工作目標后，各地在地方相關會議上對這一目標提出了貫徹和落實的要求，因此指望未來樓市大幅波動的想法已經不太現實。對樓市走向起影響的因素是市場和政策，而現如今政策影響市場的可能性很大，也就是說，只要官方部門落實的措施對老百姓有利，那么市場也會大好，樓市也會健康發展。 

對未來成都房地產市場，黎光成說，我對城市發展有信心，成都房地產市場也將長期良性的發展。
2019 年的成都樓市，是回歸市場的一年。尊重城市不同區域的價值，理順城市的價格關系，是成都“一城一策，因城施策”的重要組成部分。
“全球經濟增長放緩及多項調控政策疊加，住宅將逐步回歸居住屬性，投資屬性將不斷淡化。預計成都住宅售價將在短時間內保持穩定上升，2019年或將回歸買方市場。在‘一城一策’的政策背景下，2019 年政策或將微調，但仍然會堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建立房地產市場平穩發展的長效機制依舊是整個房地產的主基調。” 

其實，2019年的房產走向是很多人沒有預想到的，追憶以前的房價，始終是處于穩步上漲的趨勢，想不到在2018年我國的房地產就成了一個轉折點。其實在2018年年初的時候，曾就有有關媒體對房價和房地產走勢做出了分析，大概意思是要表述從2019年開始，樓市將會以“穩”為主，隨之房子是用來住的不是用來炒的這一定位明確后，整個樓市的大環境將會顯得平穩，可能部分的城市還會出現回落的狀況。
伴隨著全國的樓市更加的穩定，房價對于剛需者來說也是一件好事。房價開始穩定后，炒房者就沒有辦法從中獲得差價，因此樓市的平穩，對于剛需購房者來說的確是一件好事。
相關方面也表示：在2019年的房價不會有大幅度的漲跌現象，調控方面也不會以任何的原因和名義放松，更要加強地方主體的負債，一切都要以解決剛需住房這者的問題為關鍵。
據透露，國家還會出面協助部分的低收入人群，因此剛需購房者有了這一保障買房還用愁嗎？不僅如此，國家還強調了要堅持一城一策，做好并實施房地產市場平穩健康的發展。
那么，落地到成都市場，黎光成進一步分析，今年前四月，成都一手商品住宅量價均出現了同比上漲，且漲幅不低，預示了市場向好的趨勢。不過，這種向好仍然存在區域性，在遠郊區域，仍然出現了銷量下滑的現象。
根據中成房業數據，4月成都一手商品住宅供應和成交出現下跌，成交均價出現上漲，存量有所增加，去化周期約11個月。
整體來看，今年前四月，成都一手商品住宅量價均出現了同比上漲，且漲幅不低，預示了市場向好的趨勢。不過，這種向好仍然存在區域性，在遠郊區域，仍然出現了銷量下滑的現象。

黎光成就景茂員工最為關心的幾個問題，從房價、政策、利率做了詳盡分析：
1、房價。高地價或者地王的樓盤會陸續進場，新房會越來越貴。二手房會迎來反彈，整個區域反彈幅度在10%-15%，個別樓盤反彈幅度預計在20%-30%，我們會根據大數據幫助大家找出這些反彈更快的樓盤。去年成都樓市下跌幅度30%，下跌30%需要上漲60%-70%才能回到原點，所以說如果回到2018年最高點的位置，成都至少需要2年的時間積累才能爆發。
依然看空遠郊區域（青白江、都江堰、彭州、邛崍、崇州、金堂、大邑、蒲江、新津、視高、仁壽、簡陽），建議購房者優先考慮主城區，其次是郊區（溫江、龍泉驛、雙流等），即使今年新津區通地鐵，也不建議買入新津，除非特別便宜。
2、政策。
成都不會取消限購，限價已經取消，預測成都會取消二手房限售，導致市場上房源供應增加，供大于求，房價不會大幅反彈，只會小幅反彈；成都落戶政策會放寬，落戶就能買房或者外地人繳納一年社保即可買房；高新區和天府新區單獨限購的政策會取消，11區、高新區、天府新區均可交叉購買。
3、利率
房貸利率會繼續下調，回歸到基準利率及以下；第一套房首付3成，第二套房首付會下調。

同時，他對房地產政策提供了一些個人建議：
以“穩定”促“發展”以及人性化的政策。
預判成都會出什么樣的政策？他認為，應該有三類原則：市場 化、公平化、人性化。
例如：限價限售，就是一種行政行為，不夠市場化；而分區限購就不夠公平化、信貸政策對剛需上浮較大，也不夠人性化。
但不管理性還是弱市，它們的特征就是分化。即核心區域會賣得好， 非核心區域賣得不好；優質樓盤會變得好，不優質的樓盤會賣得不好。也就是大家所熟知的：馬太效應。
要積極吸引人才，增強城市吸附力。
按成都總體城市規劃，成都到2035年，成都城市常住人口將達到2300 萬人口，也就是說，在未來的 15 年時間，我們每年的人口增長要達到 40 萬人以上。這是一個巨大的數據。政府應該出臺積極的人才吸引政策，特別是青年才俊。從深圳的例子我們就可以看到，深圳為什么在國內一線城市中發展得最好，就 是城市人口的年輕化，而且擁有國內最高比例的大學生人口。
同時，成都的社會保障也要更加完善，讓這座城市“幼有所長、壯有所用、老有所養”。象西藏新疆等地的退休人員愿意回到成都來頤養晚年。
要多元化發展各類產業地產。
指除了住宅地產之外，多元化的發展各類產業地產，如旅游地產、養老地產、人才公寓、田園綜合體、民宿聚落等。我們開發各類產業地產，往往口號喊得很響，具體落實的細節政策也要跟上。

深入淺出的政策闡釋、理論性與實踐性的高度統一、信息量與趣味性的有機結合，黎光成的演講博得景茂干部職工的熱烈掌聲，大呼過癮。

最后，黎光成用一首詩作為結束語：

人有屬于自己的空間

但不是房子

房子在人獨處時

只會囚禁孤獨

這個空間是自己的心

不占面積，不背叛

絕對和自己共存亡

景茂集團專題培訓會，由人力資源總監袁勤主持。